Co to jest sprostowanie aktu notarialnego?

Akt notarialny to dokument urzędowy sporządzany przez notariusza, potwierdzający dokonanie czynności prawnej (np. sprzedaż nieruchomości, darowizna, testament). Jego forma i treść są ściśle regulowane prawem, co ma gwarantować bezpieczeństwo obrotu prawnego. Jednak nawet w tak ważnych dokumentach mogą wkraść się błędy.

Sprostowanie aktu notarialnego to formalna procedura mająca na celu usunięcie z aktu oczywistych omyłek, niedokładności, błędów pisarskich lub rachunkowych, które nie wpływają na istotę czynności prawnej. Chodzi o poprawienie drobnych niedopatrzeń, by akt odzwierciedlał rzeczywistą wolę stron i był wolny od wad formalnych.

Ważne jest, by odróżnić sprostowanie od zmiany treści aktu notarialnego. Sprostowanie służy jedynie poprawie błędów, a nie modyfikacji samej czynności prawnej, która została w akcie zawarta.

Rodzaje błędów w akcie notarialnym – oczywiste vs. istotne

Zanim przejdziemy do procedury sprostowania, warto zrozumieć, z jakim typem błędu mamy do czynienia. Błędy w aktach notarialnych dzielimy na:

1. Błędy Oczywiste (Proste do Sprostowania)

Są to drobne pomyłki, które łatwo zauważyć i które nie zmieniają sensu aktu notarialnego. Przykłady:

• Błędy pisarskie: literówki, błędy ortograficzne, gramatyczne, przestawienie liter. Np. "sprzedaż mieszkania w Krkakowie" zamiast "Krakowie".
• Błędy rachunkowe: pomyłki w obliczeniach, np. źle dodana kwota, błędny procent.
• Inne oczywiste omyłki: błędny numer domu, pomylona ulica (jeśli z kontekstu jasno wynika właściwy adres), niepoprawna numeracja punktów aktu, oczywiste przeoczenia w dacie (np. 31 kwietnia).

Charakterystyka błędów oczywistych:

• Łatwo rozpoznawalne: Rzucają się w oczy, są jasne dla każdego czytelnika.
• Nie wpływają na treść: Nie zmieniają woli stron, przedmiotu umowy, ani skutków prawnych czynności.
• Szybkie sprostowanie: Można je naprawić stosunkowo prosto i szybko, bez konieczności angażowania sądu.

2. Błędy Istotne (Merytoryczne - Wymagające Więcej Formalności)

Są to poważniejsze błędy, które dotyczą treści czynności prawnej i mogą wpływać na jej ważność lub skutki. Przykłady:

• Błąd w oznaczeniu nieruchomości: Zły numer działki, księgi wieczystej, adres, powierzchnia. Np. zamiast działki A wpisano działkę B.
• Błąd w danych stron: Pomyłka w imieniu, nazwisku, PESEL-u strony umowy, która prowadzi do wątpliwości co do tożsamości strony.
• Błąd w rodzaju czynności prawnej: Błędne określenie typu umowy, np. umowa sprzedaży zamiast darowizny.
• Brak istotnych oświadczeń woli: Pominięcie kluczowych elementów umowy, które miały być uzgodnione przez strony.
• Wady oświadczenia woli: Sytuacje, gdy oświadczenie woli zostało złożone pod wpływem błędu, groźby, podstępu, lub w stanie wyłączającym świadome albo swobodne powzięcie decyzji.

Charakterystyka błędów istotnych:

• Wpływają na treść: Zmieniają sens aktu, mogą podważać wolę stron lub skutki czynności prawnej.
• Poważne konsekwencje: Mogą prowadzić do problemów prawnych, sporów, a nawet nieważności aktu.
• Sprostowanie bardziej złożone: Wymagają bardziej formalnych procedur, często aneksu do aktu lub postępowania sądowego.

Jak sprostować oczywisty błąd w akcie notarialnym? Protokół Prostujący

W przypadku oczywistych błędów, najczęściej stosowaną i najprostszą metodą jest sprostowanie aktu notarialnego protokołem prostującym.

Protokół Prostujący - Krok po Kroku:

1. Zauważenie błędu: Błąd możesz zauważyć Ty, notariusz, lub inna strona czynności prawnej.
2. Kontakt z notariuszem: Skontaktuj się z notariuszem, który sporządził akt notarialny. Najlepiej udać się do jego kancelarii z wypisem aktu notarialnego.
3. Weryfikacja błędu przez notariusza: Notariusz musi zweryfikować błąd w oryginale aktu notarialnego, który znajduje się w jego archiwum. Nie można sprostować aktu na podstawie samego wypisu!
4. Sporządzenie protokołu prostującego: Jeśli notariusz potwierdzi, że błąd jest oczywisty, sporządzi protokół prostujący. Protokół ten ma formę aktu notarialnego i zawiera:
   • Dane notariusza i kancelarii.
   • Numer i datę prostowanego aktu notarialnego.
   • Opis błędnej treści aktu.
   • Prawidłową treść aktu.
   • Stwierdzenie, że sprostowanie dotyczy oczywistej omyłki.
   • Podpis notariusza.
5. Adnotacja na akcie notarialnym: Notariusz dokonuje adnotacji o sprostowaniu na oryginale aktu notarialnego, wskazując numer repertorium protokołu prostującego.
6. Wypis aktu notarialnego po sprostowaniu: Na Twoje życzenie notariusz wyda Ci wypis aktu notarialnego uwzględniający sprostowanie. Wypisy aktu notarialnego sprostowanego protokołem wydaje się już z uwzględnieniem treści sprostowania.

Ważne informacje o protokole prostującym:

• Kto sporządza? Protokół sporządza notariusz, który sporządził prostowany akt notarialny lub jego zastępca. Inny notariusz może sprostować akt tylko w wyjątkowych sytuacjach, np. gdy pierwotny notariusz już nie prowadzi działalności.
• Kiedy można sprostować? Nie ma ograniczeń czasowych. Sprostowanie oczywistych błędów można dokonać w dowolnym momencie, nawet po wielu latach od sporządzenia aktu.
• Czy strony muszą być obecne? Nie. Protokół prostujący notariusz sporządza jednoosobowo, bez konieczności udziału stron aktu notarialnego.
• Koszty sprostowania: Protokół prostujący co do zasady nie podlega taksie notarialnej. Opłata może być pobrana jedynie za wypis aktu notarialnego po sprostowaniu. Jednak dla pewności warto dopytać notariusza o ewentualne koszty.
• Sprostowanie wpisu w księdze wieczystej: Jeśli akt notarialny był podstawą wpisu w księdze wieczystej, notariusz może z urzędu złożyć wniosek o sprostowanie wpisu w księdze wieczystej, aby odzwierciedlała ona prawidłową treść aktu po sprostowaniu. Opłata sądowa za sprostowanie wpisu w KW jest stała i wynosi 200 zł.

Co zrobić, gdy błąd jest istotny? Aneks, Sąd

Sprostowanie protokołem prostującym nie jest możliwe w przypadku błędów istotnych (merytorycznych). Wtedy konieczne są inne, bardziej formalne procedury.

1. Aneks do Aktu Notarialnego

Jeśli wszystkie strony aktu notarialnego zgadzają się na poprawienie błędu istotnego, najprostszym rozwiązaniem jest sporządzenie aneksu do aktu notarialnego.

Aneks - Krok po Kroku:

1. Ustalenie błędu istotnego: Stwierdzenie, że błąd ma charakter merytoryczny i wymaga zmiany treści aktu.
2. Porozumienie stron: Wszystkie strony aktu notarialnego muszą wyrazić zgodę na sporządzenie aneksu i poprawienie błędu.
3. Wizyta u notariusza: Wszystkie strony aktu muszą stawić się u notariusza, który sporządził pierwotny akt (lub jego następcy).
4. Sporządzenie aneksu: Notariusz sporządza aneks do aktu notarialnego, w którym opisuje błąd i wprowadza zmiany w treści aktu (a nie tylko poprawia oczywistą omyłkę!). Aneks ma formę aktu notarialnego.
5. Podpisanie aneksu: Aneks jest odczytywany i podpisywany przez wszystkie strony czynności prawnej oraz notariusza.
6. Wypis aneksu: Strony otrzymują wypisy aneksu do aktu notarialnego.
7. Wpis do księgi wieczystej (jeśli dotyczy): Notariusz składa wniosek o wpis zmian wynikających z aneksu do księgi wieczystej.

Ważne informacje o aneksie:

• Wymagana zgoda stron: Aneks wymaga zgody i obecności wszystkich stron pierwotnego aktu notarialnego. Jeśli jedna ze stron nie zgadza się lub nie może stawić się u notariusza, aneks nie jest możliwy.
• Koszty aneksu: Sporządzenie aneksu wiąże się z kosztami taksy notarialnej, która jest ustalana indywidualnie przez notariusza, w zależności od zakresu zmian i wartości czynności prawnej.
• Zakres zmian: Aneks może wprowadzać zmiany w treści oświadczeń woli stron, uzupełniać braki, modyfikować warunki umowy. Nie służy jedynie poprawie oczywistych omyłek.

2. Postępowanie Sądowe - Gdy Aneks Nie Wystarcza

Jeśli nie jest możliwe sporządzenie aneksu (np. brak zgody jednej ze stron, śmierć strony), konieczne może być postępowanie sądowe w celu naprawienia błędu istotnego w akcie notarialnym. Możliwe są różne rodzaje powództw:

a) Powództwo o Ustalenie Treści Aktu Notarialnego (Art. 189 KPC)

Wytacza się je, gdy treść aktu notarialnego jest niejasna, budzi wątpliwości ze względu na błędy, a strony spierają się co do rzeczywistej woli. Celem jest uzyskanie wyroku sądu, który jednoznacznie ustali treść czynności prawnej zawartej w akcie notarialnym. Np. gdy nieruchomość została błędnie oznaczona w akcie, a strony spierają się, która nieruchomość była przedmiotem umowy.

b) Powództwo o Usunięcie Niezgodności Treści Księgi Wieczystej z Rzeczywistym Stanem Prawnym (Art. 10 u.k.w.h.)

Wytacza się je, gdy błąd w akcie notarialnym spowodował błędny wpis w księdze wieczystej. Celem jest doprowadzenie do zgodności wpisu w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, czyli z wolą stron, którą sąd ustali na podstawie dowodów. Np. gdy w akcie sprzedaży błędnie wpisano numer działki, a w księdze wieczystej wpisano własność na podstawie błędnego numeru.

c) Powództwo o Ustalenie Nieważności Czynności Prawnej (Art. 189 KPC w zw. z Art. 58 KC i art. 82-88 KC)

Wytacza się je w skrajnych przypadkach, gdy błąd w akcie notarialnym jest tak poważny, że podważa ważność całej czynności prawnej. Powodem nieważności mogą być:

• Wady oświadczenia woli: (błąd istotny, podstęp, groźba, brak świadomości lub swobody).
• Niezgodność czynności prawnej z ustawą lub zasadami współżycia społecznego.
• Brak formy aktu notarialnego (jeśli dla danej czynności forma aktu jest wymagana pod rygorem nieważności).

Uznanie czynności prawnej za nieważną przez sąd skutkuje jej unicestwieniem od samego początku - traktuje się ją, jakby nigdy nie doszło do skutku. W konsekwencji, strony muszą zwrócić sobie wzajemnie to, co świadczyły (np. nieruchomość i cenę sprzedaży).

Postępowanie sądowe jest bardziej skomplikowane, czasochłonne i kosztowne niż sprostowanie protokołem czy aneksem. Wymaga pomocy prawnika i przedstawienia dowodów przed sądem.

Odpowiedzialność Notariusza za Błędy w Akcie Notarialnym

Notariusz, jako osoba zaufania publicznego, ponosi odpowiedzialność za prawidłowość sporządzanych aktów notarialnych. Jeśli błąd w akcie powstał z winy notariusza (np. przez niedbalstwo, brak staranności, nieznajomość przepisów), może on ponieść:

• Odpowiedzialność dyscyplinarną: Za uchybienia w sztuce notarialnej grożą kary dyscyplinarne, nawet zawieszenie lub wydalenie z zawodu.
• Odpowiedzialność cywilną: Notariusz odpowiada za szkodę majątkową, jaką strona poniosła w wyniku błędu w akcie notarialnym. Można dochodzić odszkodowania od notariusza na drodze postępowania sądowego. Notariusze są obowiązkowo ubezpieczeni od odpowiedzialności cywilnej.

Pamiętaj! Nawet jeśli błąd powstał z winy notariusza, to Ty, jako strona aktu, powinieneś aktywnie dążyć do jego naprawienia, korzystając z opisanych wyżej procedur sprostowania, aneksu lub postępowania sądowego.

Jak uniknąć błędów w akcie notarialnym? "Lepiej zapobiegać niż leczyć"

Najlepszym sposobem na uniknięcie problemów ze sprostowaniem aktu notarialnego jest dokładne sprawdzenie jego treści przed podpisaniem.

Rady, jak minimalizować ryzyko błędów:

• Dokładnie przeczytaj akt notarialny: Nie spiesz się, przeczytaj cały dokument ze zrozumieniem, zwracając uwagę na wszystkie dane, kwoty, numery, opisy nieruchomości, warunki umowy.
• Zadawaj pytania notariuszowi: Jeśli coś jest dla Ciebie niejasne, niezrozumiałe, budzi wątpliwości – nie wahaj się pytać notariusza! Notariusz ma obowiązek wyjaśnić Ci treść aktu i rozwiać Twoje wątpliwości.
• Sprawdź dane osobowe i dane nieruchomości: Upewnij się, że Twoje dane osobowe (imię, nazwisko, PESEL, adres) oraz dane dotyczące nieruchomości (adres, numer działki, księgi wieczystej) są wpisane prawidłowo i zgodnie z dokumentami.
• Zabierz ze sobą wszystkie dokumenty: Na spotkanie z notariuszem weź ze sobą wszystkie niezbędne dokumenty (dowód osobisty, wypis z rejestru gruntów, dokumenty potwierdzające własność nieruchomości, itp.) i porównaj dane w akcie z dokumentami.
• Skonsultuj się z prawnikiem (opcjonalnie): W przypadku skomplikowanych transakcji, lub gdy masz wątpliwości co do treści aktu, możesz skonsultować się z prawnikiem przed podpisaniem aktu notarialnego.

FAQ - Najczęściej zadawane pytania o sprostowanie aktu notarialnego

**P: Czy można skorygować akt notarialny?

O:** Tak, oczywiste błędy można skorygować protokołem prostującym sporządzonym przez notariusza. Błędy istotne mogą wymagać aneksu lub postępowania sądowego.

**P: Ile kosztuje korekta aktu notarialnego?

O:** Sprostowanie oczywistych błędów protokołem prostującym co do zasady jest bezpłatne (nie licząc ewentualnej opłaty za wypis). Aneks do aktu wiąże się z taksą notarialną. Postępowanie sądowe generuje koszty sądowe i koszty zastępstwa procesowego. Opłata za sprostowanie wpisu w KW to 200 zł.

**P: Czy inny notariusz może sprostować akt notarialny?

O: Zasadniczo nie. Sprostowania aktu dokonuje notariusz, który go sporządził**. Inny notariusz może to zrobić tylko w wyjątkowych sytuacjach, np. gdy pierwotny notariusz zakończył działalność.

**P: Jak sprostować akt notarialny po latach?

O: Sprostowanie oczywistych błędów protokołem prostującym jest możliwe nawet po latach**. Wystarczy skontaktować się z notariuszem, który sporządził akt. W przypadku błędów istotnych, procedura może być bardziej skomplikowana, ale nadal możliwa (aneks, sąd).

**P: Co to jest protokół prostujący do aktu notarialnego?

O: To dokument notarialny, sporządzany przez notariusza, który formalnie prostuje oczywiste błędy** w akcie notarialnym. Jest załącznikiem do aktu notarialnego i stanowi jego integralną część.

**P: Czy można zaskarżyć sprostowanie aktu notarialnego?

O: Nie ma bezpośredniej drogi zaskarżenia protokołu prostującego**. Można natomiast podważać skuteczność sprostowania pośrednio, np. w postępowaniu sądowym dotyczącym wykonania aktu notarialnego, jeśli uważa się, że sprostowanie było wadliwe i narusza prawa strony. Zażalenie przysługuje jedynie na odmowę dokonania czynności notarialnej, a nie na samą czynność sprostowania.

Podsumowanie

Znalezienie błędu w akcie notarialnym może być stresujące, ale jak widzisz, istnieją procedury umożliwiające jego naprawienie. W przypadku oczywistych omyłek proces jest prosty i szybki – wystarczy protokół prostujący. Błędy istotne wymagają więcej formalności, czasem aneksu, a w skrajnych przypadkach – postępowania sądowego.

Pamiętaj, że kluczowe jest szybkie działanie po zauważeniu błędu. Nie wahaj się skontaktować z notariuszem i wyjaśnić sytuację. Wybierając notariusza, warto kierować się doświadczeniem i rzetelnością, aby minimalizować ryzyko błędów już na etapie sporządzania aktu notarialnego. Nasza porównywarka notariuszy pomoże Ci znaleźć sprawdzonego i godnego zaufania notariusza w Twojej okolicy!